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曾道人二肖中特图: 深圳工业厂房空置率略升 新兴产业补位承接

2017-03-31

二肖中特公开验证 www.oq8tr.cn 作为中国制造业最发达的地区之一,深圳工业厂房的表现或成为观察产业走向的晴雨表。

  近期有媒体报道称深圳制造业“颓废”,厂房空置率创历史高位,甚至超过2008年金融?;钡乃?,租金也一路下跌。

  当前深圳厂房空置和租金情况到底如何?租金涨跌背后又隐藏着怎样的产业转移趋势?近日,深圳商报记者走访宝安、龙岗等地的工业园区了解到,近期深圳厂房空置率虽有小幅提升,但租金保持稳定。同时,记者还捕捉到转型升级的一个新亮点:部分空置厂房已被新能源、新材料等一批重点扶持的新兴产业企业所承接。专家分析认为,新兴产业的企业及时“补位”,以及其未来产业链的不断扩张,将为深圳工业园的转型升级增加更多的含金量和产业辐射力。

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    记者调查: 空置率略升租金企稳

  近日,记者在工业区比较集中的宝安区西乡街道固戍片区看到,这里依然繁忙,企业招工的小摊随处可见,航城大道边的工厂宿舍,挂满了晾晒的衣服。

  陈伟才的企业就在其中。他是深圳市开成兴业科技有限公司总经理,三年来,他的团队一直在这个工业区,尽管租金上涨了近一倍。记者看到,该公司还在招聘员工,前来面试的人也有不少,而陈伟才也打了几个电话,询问附近还有没有空置的厂房,他还打算增加厂房面积。

  固戍片区的情况并非个案。深圳的厂房主要集中在宝安和龙岗,记者近日对两区多个工业区调查发现,工业物业空置率略有提升,但未现大面积空置,租金总体保持平稳。同时,工业厂房空置情况与其坐落地段、配套设施等密切相关。一些地段好的厂房,空置的时间不会超过一周,价格甚至小幅上涨。

  “空置厂房其实不太多,租金也未出现明显下跌。这与上一次金融?;飨圆煌?!”深圳市政协委员、某知名工业公司总经理欧阳先生向深圳商报记者介绍,其中很重要的一个原因是,2008年以后,很多制造企业内销、外销两条腿走路,转型升级的企业也不断增多,因此现在有了较强的抗风险能力。据悉,今年1~7月,深圳市外商投资加工贸易企业内销额为3535亿元,同比增长3.55%。国内市场再次成为企业避风港。

  欧阳先生表示,目前他的公司在宝安、龙岗的物业,出租率总体保持在98%左右,其中内销企业、新型产业企业需求稳定且不断增多。2012年二季度深圳市出租屋抽样调查显示:深圳的厂房在经过这几年的较快发展之后,供求关系的变化成为租金变化的重要推动力,截至去年底,深圳的厂房租金累计涨幅已达3成,今年开始平稳。厂房租金连续两个季度持平。

  业内人士分析指出,今年以来,一方面,持续下行的外围经济对制造企业压力持续加大,一些企业搬离深圳或减少开工,空置现象略有提升;而另一方面,城区旧工业区的更新改造也令供应有所减少,一些抗风险能力强的新兴产业企业、大型企业依靠深圳产业链优势而继续租用厂房,因此整体租金价格并未出现太大的浮动。

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    新亮点浮现: 新兴产业及时“补位”

  近年来,深圳率先出台战略性新兴产业振兴发展规划及配套政策,重点发展生物、互联网、新能源、新材料、新一代信息技术和文化创意六大战略性新兴产业。在政府的大力扶持下,新兴产业通过源头创新、开拓市场,活力大增。记者在采访中了解到,新兴产业发力积极承接部分空置厂房成为一大亮点。

  据了解,在工业物业市场总体表现平稳的前提下,低附加值的中小型制造型企业在深生存空间越来越小,确有一些外贸企业生意惨淡,腾出厂房,搬离了深圳。

  “叮叮当……”方形木质音乐盒里传来优美的旋律,9月5日,在深圳西乡某礼品制造厂里,老板陈厂长已是“愁云密布”。今年的礼品出口形势严峻,本是圣诞礼品订单“爆发”的旺季,却遭遇了寒冬,陈厂长表示,当下出口的订单和利润大幅下滑,他的公司已砍掉一半的生产线,工人辞退了一半,厂房、宿舍也腾出了近一半面积,生意比2008年更惨淡。陈厂长的遭遇并不是偶然。

  记者近日走访发现,不只是礼品行业,玩具、服装、鞋厂等出口加工制造企业,生意惨淡,部分企业甚至停产。今年外贸形势异常严峻,让很多外销企业仿佛走入“冰川期”。某国际知名物业顾问公司投资部相关负责人向深圳商报记者透露,目前由于外需不足、出口锐减导致外贸利润严重缩水甚至亏本;工厂开工不足、放长假、裁员的现象也随之发生。他介绍,在空置厂房的企业中,还有一部分是生产性的外资企业,由于人力成本上升、用工管制严格,他们将工厂迁到了周边的越南、马来西亚等国。

  令人欣慰的是,部分空置的厂房已经被一些发展迅猛的新兴产业企业承接?!案舯谟卸俺Х靠粘隼?,正询问我们要不要承租?!鄙钲谑嗅露萍加邢薰咀芫砺匆憬樯?,原来这栋厂房租户为一家港资企业,做服装代工生意,如今外销萎靡不振,该公司被迫压缩了一半产能,腾出了一栋厂房。

  外贸形势的严峻和成本的增加,也促使一部分出口加工型的企业积极转型升级,从而保持了厂房出租率的基本平稳。2008年,深圳开成兴业科技有限公司开始创业,从U盘、MP3等数码产品做起,如今的主营业务已转变为创意类的儿童电子文化教育产品。总经理陈伟才给记者算了一笔账,2008年时,这里的租金大约为12元/平方米,如今上涨到20元以上;普工人力成本由1200元/月上涨至2500元/月,差不多都是翻倍增长?!叭绻绦庸?、代工,做那些低利润的产品,肯定经营不下去?!彼樯?。

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    业内人士: 新兴产业需“好环境”

  新兴产业的迅速成长,一方面“承接”了部分空置的厂房。另一方面,也对产业载体——工业园区的配套服务、基础设施、配套设施、周边环境,提出了更高的要求。

  业内人士指出,厂房的出租率只是观察深圳制造企业生产状况的一扇窗,但应该综合考虑,更加关注深圳企业的质量,而不是数量。就工业地产而言,政府部门、社会各界关注和引导的着力点不能仅停留在提高出租率上,而应放在“改笼换鸟”,改造建设更多的花园式工业园区,以适应新兴产业企业的要求。

  深圳市开成兴业科技有限公司总经理陈伟才坦言,面对越来越高的用人和原材料成本,他也动过“外迁”的心思,并在内地寻找了工业园区。但是最近的一次内部调查,让他放弃了这一念头。经过统计,该公司90%以上的员工不愿搬迁,尤其是年轻工人。他分析说,对于这些工人而言,找工作是一件很容易的事,已完全不同于过去。一方面,他们从老家来到深圳,更看重的是体验,赚钱是次要的;另一方面,他们对工作和生活的环境提出了更高要求,比如在固戍,虽然是在原特区外,但周边有地铁站,到市区逛街也很方便,这是他们选择企业的重要理由。

  有专家向深圳商报记者表示,从总体的情况来看,目前宝安、龙岗大多数厂房多建于上世纪八九十年代,还没有摆脱早期的工业区形象,同新加坡、台湾一流的工业园有较大差距,但现在产业园的发展趋势是更加注重配套服务、基础设施、配套设施、周边环境。

  市中国综合开发研究院副院长、深圳市发展经济研究会理事长曲建教授认为,做好产业园区的更新换代工作,必须做好“两个规划一个报告”。一是产业发展规划,即园区更新改造的发展方向,不同产业对园区的要求不尽相同,如有的园区服务于上游的研发产业,有的服务于中游制造业,有的针对下游的服务业;二是产业布局规划;三是投资可行性研究,相当于商业计划书。当前深圳的工业厂房大多是一、二代厂房,第三、第四代工业园区将是未来发展方向,即注重人与环境的相互融合,环境与产业的相互融合。

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    当务之急: 以“改笼”实现“换鸟”

  去年11月,市委市政府对产业转型升级提出新的要求,今后要加大旧工业区改造力度,促进社区集体经济转型,以土地整备和城市更新增强产业发展后劲,着力打造花园式工业园吸引高端产业链。

  据悉,2011年后的10年,深圳新增建社用地指标仅有42平方公里。深圳市在《关于加快产业转型升级的指导意见》中明确提出,要加大新型产业载体建设力度,加快推进新型产业载体规划建设,以“改笼”实现“换鸟”,根据“生产、生活、生态”的原则,规划新型产业园区的空间,建设高档产业用房和配套设施,从空间上为产业转型升级打好基础。

  记者在采访中了解到,深圳工业大区的老、旧工业区的改造升级正在加速推进。

  今年,宝安区正式推出促转型升级的“1+5”系列文件。为支持旧工业区改造为新型载体,宝安区将最高给出不超过1000万元的建设补贴。龙岗区在前期尝试推出创新型产业用房的基础之上,又推出“创新产业系列园区”计划,其中首批推出了26个符合产业转移高端化需求的创新产业园区。

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